Ett starkt första kvartal trots det rådande läget
Trots en turbulent början på 2020, som präglats av covid-19, kan vi konstatera att det första kvartalet var resultatmässigt starkt. Detta delvis tack vare en mild vinter men också genom en bra utveckling i jämförbart bestånd. Kvartalet ger oss ett tryggare utgångsläge inför resten av året. Från mitten av mars har fokus varit att parera effekterna av den nu rådande coronasituationen, bland annat genom en långsiktigt konstruktiv dialog med hyresgäster i särskilt drabbade branscher.
Stabil resultatutveckling
Klövern redovisar ett stabilt och bra resultat för det första kvartalet. Förvaltningsresultatet uppgick till 324 mkr och efter positiva värdeförändringar på fastigheter om 593 mkr förbättrades resultatet före skatt till 882 mkr. Avkastningen på eget kapital uppgick under de senaste 12 månaderna till 16 procent.
Osäkert konjukturläge
Redan under 2019 indikerade makrostatistik en kommande avmattning i ekonomin. Vi har därmed under en längre tid kunnat förbereda bolaget på svagare efterfrågan. Men den negativa makroekonomiska utvecklingen har snabbt accelererats av coronasituationen. Hur länge detta exceptionella läge varar återstår att se, men med stor sannolikhet kommer vi i alla fall under 2020 få se betydligt högre arbetslöshet och markant lägre tillväxttakt i ekonomin. Som ett resultat av det osäkra konjunkturläget beslutade Klöverns styrelse i slutet av mars att justera förslaget till utdelning per stamaktie avseende räkenskapsåret 2019 från 0,50 kronor till 0,26 kronor.
Bra tillväxt i jämförbart bestånd
Utvecklingen i jämförbart bestånd var fortsatt mycket bra under kvartalet med en ökning av intäkterna med 4 procent och av driftöverskottet med 8 procent. Den milda vintern har bidragit till positiva effekter på kostnadssidan med lägre kostnader än normalt hänförligt till bland annat värme och snöröjning.
Nettoinflyttningen uppgick till –41 mkr under kvartalet men till 42 mkr under de senaste 12 månaderna. Flera av kvartalets avflyttningar har varit kända sedan länge och totalt sett ligger nettoinflyttningen i linje med vad vi förväntat oss. Vi gläds åt att vi under 2019, med god marginal, överträffade målsättningen för nettoinflyttning om minst
1 procent av hyresvärdet och därmed också åt den resultateffekt som detta för med sig under 2020.
En renodlad portfölj och en fjärde fastighet i New York
Arbetet med att renodla vår fastighetsportfölj, både geografiskt och produktmässigt, har pågått under flera år. Vi är nu i det närmaste i mål med denna fokusering av beståndet.
Under kvartalet har Klövern förvärvat en 14 våningar hög bostadsfastighet i ett mycket attraktivt läge på Park Avenue i New York. Detta är den fjärde projektfastigheten vi förvärvar på Manhattan. Utlandsportföljen utgjorde vid kvartalets utgång 16 procent av det totala fastighetsvärdet.
Fokuserad projektutveckling
Projektutveckling är en viktig del i Klöverns affärsmodell. På grund av konjunkturläget har vi tagit beslut om att senarelägga flera planerade projekt. Exempelvis har byggstarten för Klöverns projekt på 118 10th Avenue i New York flyttats från det andra kvartalet 2020 till preliminärt första halvåret 2021.
Totalt sett bidrog projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar på fastigheter om 97 mkr under det första kvartalet.
Stabil finansiell ställning
Klöverns finansiella position stärktes ytterligare under 2019, både genom bra resultatutveckling och strategisk nettoförsäljning av fastigheter. Den sista mars 2020 uppgick den justerade soliditeten till 41,4 procent, vilket är över målsättningen om 40 procent, samtidigt som belåningsgraden var 52 procent. Den genomsnittliga finansieringsräntan uppgick till 2,4 procent och 92 procent av kreditvolymen var räntesäkrad. Räntetäckningsgraden är betryggande och uppgick till 2,6 under de senaste 12 månaderna. Vi har en positiv dialog med våra banker i syfte att säkerställa en fortsatt bra och stabil, långsiktig finansiering i en tid där den tidigare stabila och likvida kapitalmarknaden snabbt har förändrats.
Bra positionerad
Coronaviruset skapar osäkerhet kring konjunkturutvecklingen under 2020. Men med en väldiversifierad kundbas med över 4 000 hyresgäster i ett brett spektrum av branscher är Klövern, jämfört med många andra företag, trots allt väl positionerat inför resten av året.
Vi har en långsiktigt konstruktiv dialog med hyresgäster i särskilt drabbade branscher. I en del fall, bland annat vad gäller hyresgäster inom sektorerna hotell och restaurang, vilka utgör en högst begränsad del av Klöverns kundbas, har det resulterat i att hyresinbetalningar avseende det andra kvartalet 2020 sker i förskott månadsvis istället för kvartalsvis. Justerat för de hyresgäster som betalar månadsvis, uppgick Klöverns erhållna och bedömda säkra hyresinbetalningar per den 22 april 2020 till totalt 92 procent av de fakturerade hyrorna avseende det andra kvartalet. Vid motsvarande tidpunkt 2019 hade 95 procent av hyrorna erhållits.
Avslutningsvis vill jag lyfta fram alla Klöverns medarbetare som just nu gör en fantastisk insats för att säkerställa att våra kunder fortsätter att få den närhet och det engagemang de är vana vid trots att vi i dagsläget lever i en värld där mötet ofta blir digitalt.
Rutger Arnhult, VD Klövern