Stabil fastighetsförvaltning med stor potential genom projekt
År 2020 blev ett på många sätt mycket annorlunda år, präglat av en pandemi vars effekter ingen hade kunnat föreställa sig vid inledningen av året. Klövern summerar trots detta ett för året fint resultat och en stärkt finansiell ställning. År 2020 blir också mitt sista hela verksamhetsår i Klövern.
NIO HÄNDELSERIKA ÅR
Efter nio år som bolagets verkställande direktör lämnar jag ett helt annat bolag än det jag tog över år 2012. Det totala fastighetsvärdet uppgick då till 15 miljarder kronor. Efter en riktig tillväxtresa är motsvarande siffra idag 57 miljarder kronor. Under samma period har den genomsnittliga hyran per kvadratmeter ökat med 49 procent, vilket avspeglar den uppgradering av beståndet som genomförts. Vi har också tagit steget utanför Sveriges gränser. Utlandsportföljen i Köpenhamn och New York utgör idag 15 procent av det totala fastighetsvärdet.
Klövern är ett bolag med en stark och stabil bas i förvaltningen av totalt cirka 350 fastigheter. En ompositionering har samtidigt genomförts för att kunna utöka den värdeskapande verksamheten inom projektutveckling. Vår stora projektportfölj har en fantastisk potential och innefattar en rad stadsutvecklingsprojekt både i Sverige och utomlands.
Under mina år som VD har vi också lagt stort fokus på att utvecklas inom hållbarhet. Jag är övertygad om att hållbarhet kommer att växa ännu mer i betydelse, inte bara inom miljöområdet utan även vad det gäller sociala aspekter och ekonomi, bland annat i form av grön finansiering.
ETT BRA RESULTAT 2020
Klöverns resultat för 2020 är bra och har, bland annat tack vare effektiv fastighetsförvaltning, utvecklats stabilt trots ett visst intäktsbortfall kopplat till de utmanande förutsättningarna i omvärlden. En del hyresgäster har så klart haft det tufft under året men totalt sett har vår diversifierade portföljsammansättning givit stabilitet. Av de aviserade hyrorna avseende 2020 har Klövern erhållit 99 procent. I jämförbart bestånd, dvs fastigheter som ägts under hela 2019 och 2020, var både intäkterna och driftöverskottet på samma nivå som 2019.
EN MARKNAD I ÅTERHÄMTNING
Såväl global som svensk ekonomi har påverkats kraftigt negativt av pandemin. Den pågående vaccineringen ger dock hopp om en bra återhämtning under 2021. Vi ser själva tydliga tecken på att marknaden återhämtar sig successivt genom en allt högre efterfrågan i hyres- och transaktionsmarknaden samt genom allt bättre finansieringsförutsättningar i kapitalmarknaden.
NETTOINFLYTTNINGEN ÅTERSPEGLAR ÅRETS UTMANINGAR
Årets externa nettoinflyttning uppgick till –90 mkr. Detta förklaras främst av flera mindre men sedan länge kända avflyttningar i det första kvartalet och en till följd av pandemin avvaktande uthyrningsmarknad under det andra och tredje kvartalet. De tre första kvartalens serie av negativ nettoinflyttning bröts emellertid i det fjärde kvartalet då nettoinflyttningen uppgick till 11 mkr.
Under året har nya hyresavtal tecknats med bland annat Volvo Cars, Strukton Rail, Parfums Christian Dior, Politiforbundet och ett antal kommuner och regioner. I december 2020 och januari 2021 förlängdes även tre stora, viktiga hyresavtal om totalt cirka 52 600 kvm i Kista.
GEOGRAFISK OCH PRODUKTMÄSSIG RENODLING
Strategin att fokusera fastighetsportföljen till de tillväxtorter och marknader där vi vill vara långsiktiga ägare samt till primärt kontorsfastigheter har vi arbetat utifrån i många år. Under det fjärde kvartalet togs ytterligare ett steg i linje med strategin genom avyttringen av 12 fastigheter till Mileway, huvudsakligen bestående av lager- och logistikfastigheter. Transaktionen gjordes till en premie om 21 procent mot bokfört värde. Totalt sett har de avtal om avyttringar som tecknats under 2020 överstigit bokförda värden med 20 procent.
OMPOSITIONERING FÖR ÖKAD PROJEKTUTVECKLING
Sedan ett par år har Klövern alltmer ompositionerats för ökad projektutveckling. Kapaciteten inom värdeskapande projektutveckling har utökats samtidigt som fastigheter på mindre prioriterade orter har avyttrats, bland annat hela fastighetsbeståndet i Karlstad och alla förvaltingsfastigheter i Örebro. Vid årsskiftet utgjorde förädlingsfastigheter 16 procent av det totala fastighetsvärdet. Totalt sett bidrog projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar på fastigheter om 513 mkr under 2020. Klöverns största stadsutvecklingsprojekt finns i Kista Science City och Söderstaden, båda i Stockholm, samt i Uppsala och Västerås. De två största pågående projekten, två kontorsfastigheter i New York, väntas stå färdiga under det tredje kvartalet 2021 respektive inledningen av 2022. Uthyrningsarbetet pågår och i februari i år tecknades det första hyreskontraktet i projektet 1245 Broadway. Uthyrningsmarknaden i New York har under 2020 av naturliga skäl påverkats av pandemin. Dock är vi trygga med att alla våra fastigheter på Manhattan ligger i exceptionellt bra lägen.
Totalt sett förväntas pågående projekt i Sverige och utomlands ha en stor positiv effekt på nettoinflyttningen under de kommande två åren.
STÄRKT FINANSIELL STÄLLNING
Under 2020 har vi lagt ett särskilt fokus på att säkra en god och långsiktig finansiering samt att öka vår finansiella styrka ytterligare. Under det andra kvartalet refinansierades 5 miljarder kronor i befintliga banklån och säkerställda obligationer. Vi erhöll också nya lån och kreditbeslut avseende nya lån om över 4 miljarder kronor. I juni erhöll Klövern en investment grade-rating (BBB- med stabila utsikter) från Scope Ratings och i oktober emitterades gröna obligationer till ett värde av 2 miljarder kronor. Under slutet av året genomfördes även en fullt garanterad företrädesemission om cirka 2 miljarder kronor vilket ger oss ännu större möjligheter att skapa värde genom effektivt finansierad projektutveckling av kommersiella lokaler och bostäder.
POSITIONERADE FÖR FORTSATT ÅTERHÄMTNING
Min förhoppning är att vi nu, i och med att vaccinationerna kan ske på bredare front, kommer se en successiv återgång till den tillvaro vi alla är vana vid. Det är svårt att uttala sig om vad som blir de långsiktiga effekterna av pandemin men Klövern har visat sig stå på stabil grund under det gångna året och vi är nu positionerade för en fortsatt återhämtning i ekonomin. Avslutningsvis vill jag framhålla det fina, engagerade arbete som alla Klöverns medarbetare utfört under mina nio år som VD. Jag är också glad att få avsluta detta VD-ord med goda förhoppningar om ett för samhället i stort stabilare år 2021.
Stockholm 22 mars 2021
Rutger Arnhult
Verkställande direktör