Årsredovisning 2019 – Renodling och värdeskapande

När vi summerar 2019 kan vi konstatera att året varit resultatmässigt mycket starkt. Vi är särskilt stolta över den höga nettoinflyttningen, utvecklingen i jämförbart bestånd och den fina avkastningen på eget kapital. Vi har, i enlighet med vår strategi, fortsatt att renodla och fokusera fastighetsbeståndet och samtidigt expanderat utomlands. Affärstempot har varit högt med fokus på lönsamhet, hållbarhet, strukturell renodling och finansiell förstärkning i syfte att skapa ett ännu starkare Klövern för framtiden.

STARK RESULTATUTVECKLING
Klövern redovisar återigen ett starkt resultat. Under 2019 förbättrades förvaltningsresultatet med 9 procent till 1 462 mkr. Efter positiva värdeförändringar på fastigheter uppgående till 2 125 mkr summerades resultatet före skatt till 3 433 mkr. Efter skatt motsvarar det en vinst per aktie om 3,24 kr och en avkastning på eget kapital om 16 procent.

REKORDHÖG NETTOINFLYTTNING
Årets nettoinflyttning var rekordhög och uppgick till 130 mkr, vilket är långt över målsättningen om minst 1 procent av hyresvärdet. Utvecklingen i jämförbart bestånd, dvs fastigheter som ägts under hela 2018 och 2019, är mycket glädjande med en ökning av intäkterna med 6 procent och driftöverskottet med 5 procent.

RELATIVT GYNNSAMMA
MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR
Trots att makrostatistik redan under 2019 indikerade en avmattning i ekonomin och coronaviruset nu under inledningen av 2020 ökar risken för en vikande konjunktur är marknadsförutsättningarna i fastighetsbranschen fortfarande relativt gynnsamma. Samtliga våra prioriterade marknader utvecklades bra under 2019. Det gäller inte bara den svenska marknaden utan även Köpenhamn och New York. En del hyresgäster övergår till mer flexibla arbetssätt och minskar sina förhyrda ytor, men totalt sett är nettoeffekten positiv vilket avspeglas i Klöverns goda intäktsutveckling.

RENODLING OCH INTERNATIONELL EXPANSION
Under året fortsatte vi att följa vår strategi att renodla fastighetsportföljen, både geografiskt och produktmässigt. Vi är nu i det närmaste i mål med den fokusering av beståndet som pågått under flera års tid. Under 2019 avyttrades bland annat hela Klöverns bestånd i Karlstad och samtliga förvaltningsfastigheter i Örebro. Den svenska fastighetsportföljen är nu koncentrerad till 10 städer. Av det totala fastighetsbeståndet är 96 procent beläget i vad vi betecknar som större städer med mer än 100 000 invånare och 74 procent i storstadsregioner med mer än en miljon invånare. Beståndet har även i ännu högre grad fokuserats på moderna kontor genom avyttring av lager och logistikfastigheter, bland annat såldes sju fastigheter till Blackstone, samt förvärv av och investeringar i moderna kontorsfastigheter.

Utlandsportföljen, idag koncentrerad till New York och Köpenhamn, utgjorde vid årsskiftet 12 procent av det totala fastighetsvärdet och väntas fortsätta växa i betydelse, i takt med att projekt färdigställs samt genom ytterligare förvärv.

Vi kan konstatera att de två pågående projekten på Manhattan, 1245 Broadway och 28&7, utvecklas helt enligt plan och är i planeringsfas inför byggstart av projekt nummer tre, 118 10th Avenue. Den totala investeringen för de tre projekten beräknas uppgå till knappt 3 miljarder kronor med en bedömd potentiell utvecklingsvinst om drygt 2 miljarder kronor. I mitten av februari 2020 tillkännagav vi ytterligare ett förvärv i New York i ett mycket attraktivt läge på Manhattan. För totalt cirka 1,8 miljarder kronor har Klövern lyckats förvärva alla andelarna i en bostadsrättsförening som äger en 14 våningar hög bostadsbyggnad i hörnet av Park Avenue och East 55th Street.

VÄRDESKAPANDE PROJEKTUTVECKLING
Projektutveckling är en viktig del i vår affärsmodell och det nya affärsområdet Projektutveckling Sverige som skapades under 2019 har en central roll i Klöverns position som långsiktig stadsutvecklare. Totalt sett bidrog projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar på fastigheter om 681 mkr under 2019.

STARKARE FINANSIELL STÄLLNING
Klöverns finansiella position stärktes ytterligare under 2019, både genom bra resultatutveckling och strategisk nettoförsäljning av fastigheter. Den justerade soliditeten förbättrades med drygt 6 procentenheter till 43,5 procent, vilket är över målsättningen om 40 procent, samtidigt som belåningsgraden minskade till 50 procent. Vid årsskiftet var så mycket som 93 procent av kreditvolymen räntesäkrad och den genomsnittliga finansieringsräntan uppgick till 2,3 procent. Räntetäckningsgraden är betryggande och uppgick under året till 2,6.

FOKUS PÅ HÅLLBARHET
Under 2019 har vi intensifierat arbetet med att minska Klöverns klimatpåverkan, vilket reflekteras i de ambitiösa målsättningar som satts för förnybar energi, egenproducerad el och energieffektivisering. Vi kan samtidigt med glädje konstatera att vårt långsiktiga hållbarhetsarbete uppmärksammas och ger resultat. I en av Nordens största varumärkesundersökningar med fokus på hållbarhet, Sustainable Brand Index B2B, har Klövern utsetts till Sveriges tredje mest hållbara fastighetsbolag, och #2 bland de börsnoterade fastighetsbolagen.

GOD VÄRDETILLVÄXT
Substansvärdet per aktie (NAV) har fortsatt att utvecklas starkt och uppgick vid årets slut till 21,17 kr, motsvarande en ökning med 17 procent under 2019.

BRA POSITIONERADE
Vi har totalt sett en stabil verksamhet som under 2019 visade hög lönsamhet och bra underliggande tillväxt samtidigt som den finansiella positionen stärktes ytterligare. Coronaviruset skapar osäkerhet kring konjunkturutvecklingen under 2020 men med en mycket väldiversifierad kundbas i ett brett spektrum av branscher, i kombination med låga räntor, är vi bra positionerade inför resten av året.

Stockholm 17 mars 2020

Rutger Arnhult
Verkställande direktör